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中经记者 吴静 卢志坤(lúzhìkūn) 北京报道

今年5月份，《关于持续推进(tuījìn)城市更新(chéngshìgēngxīn)行动的意见》落地，宣告城市更新进入全域推进、深度实施的新阶段。

《中国经营报》记者(jìzhě)注意到，作为首都和历史文化名城，北京的城市更新在历史文化保护(bǎohù)红线、减量(jiǎnliàng)发展天花板(tiānhuābǎn)、超大城市治理复杂度三重约束下，通过政策创新与多元共治，探索出一条“文保优先、民生为本、科技赋能、共生更新”的首都路径，其经验(jīngyàn)对全国历史文化名城更新具有重要参考价值。

近日，记者专访清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波(péngjiànbō)，就北京城市更新过程中(zhōng)的典型案例以及方法论进行探讨。

高质量城市更新项目应该“五新(wǔxīn)融合”

《中国经营报》：中海大吉巷项目近期(jìnqī)开业引发广泛关注，你认为它有哪些亮点和创新(chuàngxīn)点值得推介？

彭剑波：该项目最近比较热门，我认为其创新(chuàngxīn)点主要体现(tǐxiàn)在四个方面。

一是文保优先(yōuxiān)与商业开发的平衡：在对文物古迹保护(bǎohù)的前提下，实现了商业运营、文化传承与城市发展的良好结合，为历史地段更新(xīn)提供了新样板。核心是处理好文物保护与商业开发、生态可持续之间的关系(guānxì)。

二是立体空间利用模式创新：地上守形制，地下(dìxià)挖价值。地上遵循原有形制和风貌，地下空间挖掘潜力，打造具有(jùyǒu)场景感(gǎn)的下沉庭院，地上地下共同提升片区的立体空间价值。

三是业态(yètài)焕新与(yǔ)创新：不仅重视空间更新，也重视业态更新。引入(yǐnrù)了大量优质业态，既包含传统文化元素，也有新国潮和“非标商业”，这得益于企业强大的商业运营和招商能力。

四是运营前置：项目伊始重视招商工作和运营逻辑，成功实践了“运营前置、招商先行(xiānxíng)”的(de)理念，开业(kāiyè)即网红，首日客流量约20万人次，商业招租率超过96%，呈现出高质量的运营状态。

此外，它在治理革新方面也做得不错，关注了(le)原住民和(hé)周边市民(shìmín)的需求，打造了“主客共享”的新商圈，有效提升了所在片区及城南的生活配套质量。

高质量的城市更新项目应该是“五新融合”的，即文化复兴、空间(kōngjiān)更新、产业焕新、运营创新、治理革新(géxīn)。

具体来看，文化复兴即在保护文物、传承文脉基础上，擦亮文化IP，塑造城市(chéngshì)文化新地标，打造文商旅融合新亮点；空间更新即应保尽保、修旧如旧，以绣花功夫提升空间立体利用效率，营造场景感，引导空间合规、合理、有序、高质量利用，新旧共生、好用管用、区域(qūyù)协同；产业(chǎnyè)更新即推动传统产业迭代(diédài)升级以及(yǐjí)新质生产力的集聚成势；运营(yùnyíng)创新指运营前置、招商先行，以运营绩效为重要考核标准，以平米(píngmǐ)论英雄，精细化、精准化运营，通过运营吸引流量导入，实现(shíxiàn)价值转化，激发(jīfā)城市发展的魅力、活力、动力、竞争力；治理革新即践行人民城市为人民的理念，凝聚各方力量，整合各方资源，优化体制机制，通过参与式规划、协商型治理，实现共商共治共赢(gòngzhìgòngyíng)。

《中国经营报》：北京涉及文物古迹保护的更新项目，通常(tōngcháng)会遇到什么问题(wèntí)？在政策细则上是否有优化空间？

彭剑波：北京作为历史文化名城，中轴线申遗(shēnyí)成功，对(duì)首都核心区（尤其是中轴线及周边）的文物保护工作展示了成绩，也对首都城市更新提出了更高要求。在城市更新中，必须(bìxū)持续践行(jiànxíng)“整体性保护”和“原真性保护”原则。

大吉巷项目比较好地处理了文物保护与(yǔ)城市更新的辩证关系，为北京乃至其(qí)他城市文物集中区域的更新提供(tígōng)了样板(yàngbǎn)。其经验表明：保护文物是第一位的，更新在保护文物的前提下进行，也是可以大获成功的。

鉴于文物保护投入大、对周边改造要求高、成本高，我建议(jiànyì)政府(zhèngfǔ)可以在以下方面给予更多政策支持：

一是在(zài)业态准入上，在符合文保要求的前提下，支持业态创新，给予运营企业更灵活(línghuó)的业态准入政策和支持。

二是(èrshì)在地下空间利用上，因地制宜，支持合理、创新(chuàngxīn)的地下空间利用和立体营造。

三是在片区统筹运营(yùnyíng)上，鼓励对文物院落与周边片区进行统筹运营，增强针对市民的开放性、体验性和参与性，使其(qí)融入整个片区的大运营；充分发挥文物的文化传播和文脉(wénmài)传承(chuánchéng)价值，带动人气集聚，导入流量，促进文物价值转化和片区商业运营价值提升(tíshēng)，呈现保护“真文物”和营造高品质生活的有机协同。

政府和市场的(de)“双人舞”

《中国经营报》：大吉(dàjí)巷作为央企主导的(de)更新项目，落地(luòdì)效果不错。后续以它为试点，探索政府统筹零散地块（肥瘦搭配(dāpèi)出让），同时让开发商承担文保修缮，并通过其他收益补贴民生设施的“片区更新统筹平台”模式，可行性如何？

彭剑波(péngjiànbō)：这种方式是可行的，且势在必行(shìzàibìxíng)。中国城市更新规模巨大，根据住(zhù)建部公布的数据，截至2024年年底，房屋存量方面，我国城镇现有房屋总量662亿平方米，其中城镇住房存量从(cóng)1978年的不足14亿平方米上升到2024年的接近350亿平方米。

近两年全国(quánguó)城市更新八大类任务，每年投资项目数量稳定(wěndìng)在6万个左右，完成投资额2.5万亿元以上。

中国的城市更新规模大、需求广，单纯依靠政府(zhèngfǔ)投资远远不够，需要发挥社会投资主体作用，形成(xíngchéng)政府投资与社会投资的合力，并调动居民参与改造的积极性(jījíxìng)，多方协力推进。

我在过去的工作实践中一直强调，城市更新(chéngshìgēngxīn)需要坚持四项基本原则。

一是立足“城”的(de)站位：城市更新(gēngxīn)(gēngxīn)需有城市视角和系统思维，应基于城市发展总体目标，而非就地块论地块。特别是具有一定规模的更新，应以片区（城市功能组团(zǔtuán)）为单位进行统筹，实现片区从内到外、从里到面的全面更新，同时片区更新也要融入城市全域发展。

二是发挥“市”的力量：激活市场经济内生动力，撬动资本、人才、技术等要素踊跃投身城市更新进程，吸引多元(duōyuán)投资主体聚集(jùjí)。政府需与市场携手“跳好双人舞”，共同探索(tànsuǒ)更新解决方案。

三是实施“更(gèng)”的行动：从老旧小区加装电梯、补齐停车位短板到口袋公园见缝插绿、滨水廊道生态修复等行动……更新(gēngxīn)的目标是让城市更美好——基础设施更完善、公共服务(gōnggòngfúwù)更均衡(jūnhéng)、生活品质更美好、产业发展更有动力。城市更新应围绕“更优、更美、更高效(gāoxiào)”进行功能迭代和品质跃升。

四是呈现“新”的获得感(gǎn)：将城市更新中零散(língsǎn)而有限的空间组织起来，通过共生(gòngshēng)共享思路，践行人民城市理念，让原住民、新居民、相关利益主体及全体市民在城市更新中有实实在在的获得感。

而实施片区更新，即(jí)是出于“点线面体”的系统性考量。目前各地对于片区尚无统一标准(tǒngyībiāozhǔn)，但原则上应是一个城市组团，至少是一个街区尺度，如老城可能(kěnéng)由多条胡同或几条道路合围形成。

通过打包邻近地块形成更(gèng)新片区，能解决(jiějué)系统性城市功能提升问题，其优势在于业态更丰富，更容易实现社会、经济、文化等综合效益，对城市和人民的贡献更系统。

此外，只有达到一定规模才具备运营绩效基础(jīchǔ)，更容易(róngyì)导入各类要素，吸引投资和(hé)品牌。同时通过各业态地块的搭配，更容易进行整体财务平衡和统筹计算。因其综合效益和更系统的算账逻辑，片区更新对社会资本(zīběn)也更具吸引力，比如北京石景山西部地区全域更新。

在这类(zhèlèi)城市更新过程中，应坚持“六位一体”思维，即区域统筹——整合资源(zīyuán)、协同功能，打破壁垒凝聚合力；市场主导——依循规律，激活资本挖掘机遇；策划(cèhuà)先行——深度(shēndù)调研，谋定主题方向；规划(guīhuà)引领——专业把控，绘制科学蓝图；价值转化——盘活资产，挖掘多元效益；运营治理——长效精细，保障成果惠民。

《中国经营报》：片区更新过程(gēngxīnguòchéng)中普遍会遇到哪些难点、堵点？以往有何经验可以借鉴(jièjiàn)？

彭剑波(péngjiànbō)：从各地实践来看，共性(gòngxìng)难题在于统筹协调，包括基础设施、业态、风貌、运营、交通等各方面。

比如我们团队参与的(de)北京大栅栏片区更新，当时突出矛盾(máodùn)表现为商居矛盾和“主客共享”问题。商家希望最大化客流和营业时间，而居民需要安静的生活环境和便利的生活服务(fúwù)。

针对这种位于大城市核心区、历史(lìshǐ)城区、文保重点地区的片区更新项目(xiàngmù)，我提倡要采取共生(gòngshēng)型城市更新模式，其内涵在于“新旧共生”，即建筑的新旧共生，传统文化和现代文化的融合共生，以及(yǐjí)“主客共享”，满足在地居民与外来消费者的需求，让各方都有获得感。

在必须保护“真文物(wénwù)”的(de)区域(qūyù)，比如北京法源寺片区更新，这种模式通过“绣花功夫”，实现文旅融合、文物保护与商业开发的有机结合，使片区更有魅力、活力和竞争力。它不是大拆大建(chāidàjiàn)，而是有机更新、渐进更新。

又比如成都宽窄巷子保留(bǎoliú)未腾退住户，成都太古里商街与大慈寺“共生”、福州三坊七巷保留原住民、苏州平江路沿河(yánhé)界面更新与内里生活气息并存等，本质上都是共生型更新的(de)探索。

《中国经营报(jīngyíngbào)》：如何引导原住民积极参与更新？

彭剑波：在地居民(jūmín)感情最深，是(shì)城市更新成果的重要参与者和评价者(píngjiàzhě)。没有他们参与的更新是冰冷、缺少温度的，违背“人民城市为人民”的理念。更新效果好坏，他们拥有重要发言权。

他们可以积极表达自身意见和需求，我一直倡导“共思、共议(gòngyì)、共建、共享”的参与式、协商型更新。居民作为生活(shēnghuó)主角，应参与共同思考和创作更新方案，才能确保方案行稳(xíngwěn)致远。

（编辑：卢志坤 审核：童海华(tónghǎihuá) 校对：颜京宁）